ساماندهی مسکن و تحلیل قانون اخیرالتصویب:

زمانی که از ساماندهی مسکن یا صرفاً مسکن سخن به میان می آید ارکان متفاوتی در ذهن متبادر می شود.از جمله زمین، مصالح، فناوری ساخت، منابع مالی، نیروی انسانی، مدیریت، اجرا و غیره . این حوزه شغل‌ها و حرفه‌های متعدد و رویکردهای متعددی را به خود اختصاص می دهد. به همین جهت است که میتوان حق مسکن را یک حق اساسی دانست.

در عرصه‌های بسیار اهمیت ساماندهی مسکن را با احصاء در قوانین می‌توانیم به‌وضوح مشاهده نماییم. ازجمله ماده25 اعلامیه‌جهانی حقوق‌بشر و ماده11 میثاق‌بین‌المللی حقوقی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی 1966 که به این حق به‌جدّ تأکید شده.

طبیعتاً مسکن حق‌بنیادی هرفرد است و دولت‌ها وظیفه دارند درراستای دسترسی تمام‌اقشار به این حق سیاست‌گذاری کنند.در همین چهارچوب نظام حقوقی ایران اصل31 قانون اساسی را به این حق‌مهم اختصاص داده. در پرتو مواد دیگر قانون‌اساسی ازجمله بند9 ماده3 و 29 قانون مارالذکر به اهمیت حق‌ساماندهی مسکن تاکید بسزایی داشته.

به‌دنبال این حق از گذشته تا به امروز قوانین متعددی به تصویب رسیده است. آخرین اراده قانون‌گذار در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تبلور یافته. در راستا قانون اخیر التصویب در این نشست به بررسی رویکرد های مختف این قانون و تاثیر آن در جوامع آتی می‌پردازیم.در ذیل این فراز به تحلیل و بررسی ابعاد هر حوزه می پردازیم.

الف) تحلیل قانون ساماندهی مسکن از منظر صنفی :

در تحلیل این قانون از بُعد صنفی مواردی مورد بررسی قرار می‌گیرد. دیدگاه جامعه نسبت به اثربخشی قیمت‌گذاری و گرانی‌ملک که بیان می‌شود، نشأت گرفته از فعالیت شغلی این صنف است.باید در نظر داشت مولفه‌های بسیاری در امر قیمت‌گذاری و گرانی ملک تاثیر گذار است. اما این قانون شاید بتواند دیدگاه افراد را از سَمت صنف مشاورین املاک تغییر دهد. چراکه این صنف در اکثر موارد تابع مالکان بوده‌اند. 

از نکات حائز اهمیت این قانون از منظر صنفی می توان بیان کرد:

• به دنبال احصاء این قانون و تشدید مجازات‌های قانونی برای صنف مشاورین‌املاک ازجمله ابطال پروانه‌کسب است.اینچین ضمانت‌اجرایی در قانون‌نظام‌صنفی کمتر دیده شده است. در اکثر اوقات قانون‌گذار از سیطره چنین ضمانت‌اجراهایی دوری نموده است.
• از موضوعات دیگر که بسیار حائز اهمیت است تعدد قوانین و مقررات است که واحدهای صنفی را با مخاطره مواجه می‌کند.قانون‌گذار در جهت مقرره‌انگاری برای این صنف برای ایجاد تکلیف، شایسته است ضرورت‌هایی در راستای تسهیل رونداجرایی در نظر گیرد.

• از ظرفیت‌های دیگر این قانون مبحث رتبه‌بندی است. بهترین صنفی که قابلیت رتبه‌بندی را دارد صنف مشاورین‌املاک است. این طرح رتبه‌بندی براساس مولفه ها و پارامترهای شاخص، جهت ارزیابی مشاورین‌املاک از باب ارائه خدمات رتبه‌بندی می شوند. تا مشتری در انتخاب، نوع خدمات درخواستی خود را با اطلاع دقیق‌تر انجام دهد.

ب) تحلیل قانون ساماندهی مسکن از منظر اقتصادی :

به‌موجب این قانون تغییرات مهمی در احکام مالیاتی ناظر بر املاک صورت‌گرفته. قانون‌گذار ضمن حفظ معافیت متراژی مالیات بر درآمد املاک(بر خلاف لایحه اصلاح ق.م.م که در دستور کار مجلس قرار داشته و به‌دنبال حذف معافیت مذکور میباشد). تخفیفاتی را درخصوص مالیات بر درآمد از جمله برای قراردادهای اجاره بلندمدت، قراردادهایی که مستاجرین آن تحت‌پوشش کمیته امداد یا بهزیستی هستند و قراردادهایی که میزان اجاره‌بهای آنها کمتر از ارزش اجاره‌ای منطقه‌ای باشند در نظر گرفته است.

به علاوه،احکامی درخصوص تکالیف نهادهای دولتی و خصوصی به ارائه اطلاعات املاک و مالکین آن‌ها، نحوه تخصیص درآمدهای ناشی از مالیات بر خانه‌های خالی، ضمانت‌اجراهای مالیاتی و کیفری عدم انجام تکالیف یا ارائه اطلاعات خلاف واقع و نحوه ثبت و انعقاد قرارداد در سامانه‌های دولتی و سکوهای مجازی وضع گردیده‌اند که در مواردی با احکام مالیاتی موجود هم‌پوشانی دارد.  

ج) تحلیل قانون ساماندهی مسکن از منظر حقوقی :

ساماندهی مسکن را از دریچه های مختلف میتوان مورد بررسی قرار داد. از لحاظ حقوقی مهمترین جنبه، حق‌داشتن مسکن است. این حق در شمار حقوق بنیادین بشری می‌باشد. اما؛ از منظر جرم‌شناختی نیز حق داشتن مسکن بررسی‌پذیر است. آنگاه که از حق داشتن مسکن سخن رانده می‌شود، دسترسی به آن دارای دو بعد کمی و کیفی است. اینکه شهروندان به صورت آسان به مسکن شایسته دست یابند.

قانون تازه تصویب شده از دریچه جرم‌شناختی و حقوق‌بنیادین بشری قابل تحلیل است. این سوال پیش می‌آید آیا قانون مذکور واقعاً زمینه‌های دسترسی به این حق را فراهم می‌کند؟

صرفا مولفه‌های مذکور محدود به خرید و فروش نیست، ناظر به جنبه‌های اجتماعی فرهنگی در عرصه‌تمدن و واقعیت‌های اجتماعی هم می‌باشد. مطالعات جرم‌شناسانه نشان می‌دهد مساحت کم در مسکن باعث افزایش خشونت‌های خانگی می شود.

مدیریت زمین و مسکن مبتنی با یک سلسله اصول‌بنیادین وجود دارد.این اصول شاخص‌های مناسبی برای بررسی قانون مذکور به‌شمار می‌رود.

1-تضمین حق مالکیت افراد؛

2-تضمین حریم خصوصی افراد؛

3-تضمین حق امنیت افراد؛

4-تضمین امنیت حقوقی برای سرمایه گذاران در این عرصه.

در این قانون بیشتر بر پیشگیری موقعیت‌مدارانه تاکید شده است که اتفاقاً در عرصه جرم‌شناسی یک استثنا است. زیرا اصل بر پیشگیری فردمدارانه است. اگر هدف این است که مشاورین‌املاک در عرصه میزان اجاره‌بها نقش نداشته باشد قطعا باید مبنا شاخه‌های پیشگیری فردمدارانه از جرم باشد. به‌طور مثال آموزش رفتارنامه‌­های حرفه‌ای در دستور کار قرار گیرد.

-نکته توجه‌پذیر دیگر اینکه قانون‌گذار می‌توانست از ظرفیت اتاق‌های اصناف و اتحادیه‌ها در پاسخگویی به این تخلفات بیشتر استفاده کند. یعنی یکباره در جهت نشان دادن واکنش به این تخلفات به‌سوی سازمان تعزیرات حکومتی گام برنمی‌داشت. در واقع شایسته‌تر بود که قانون‌گذار به شیوه‌های غیررسمی قضازدایی هم، جایگاه قانونی می‌داد، زیرا اتاق اصناف می‌تواند نهاد ظرفیت‌دار و تاثیرگذار در این زمینه باشد.

سخن آخر:

از اینکه از سایت ما بازدید کردید سپاسگزاریم. اصناف پلاس، رسانه آموزشی مرکز آموزش و مطالعات حقوقی و اقتصادی اتاق اصناف شهرستان شمیرانات است. همه روزه می توانید با مراجعه به این سایت، از مطالب آموزشی ارائه شده بهره مند شوید.