ساماندهی مسکن، تحلیل و بررسی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاء 1403

ساماندهی مسکن مسئله ای مهم در عرصه جامعه امروزی. در این راستا قانونی تحت عنوان؛ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاء توسط مجلس شورای اسلامی در تاریخ 1403/2/10 به تصویب رسیده و در مورخ 1403/2/23 ابلاغ گردید. به همین منظور مرکز آموزش و مطالعات حقوقی و اقتصادی اتاق اصناف شهرستان شمیرانات نشستی در خصوص تحلیل این قانون در ابعاد مختلف از جمله حقوقی، اقتصادی و صنفی با حضور متخصصان هر حوزه برگزار نموده است.

ساماندهی مسکن و تحلیل قانون اخیرالتصویب:

زمانی که از ساماندهی مسکن یا صرفاً مسکن سخن به میان می آید ارکان متفاوتی در ذهن متبادر می شود؛ از جمله زمین، مصالح ، فناوری ساخت ، منابع مالی ، نیروی انسانی، مدیریت، اجرا و قطعاً این حوزه، حوزه گسترده ایست که شغل ها و حرفه های متعدد و رویکردهای متعددی را به خود اختصاص می دهد. به همین جهت است که میتوان حق مسکن را یک حق اساسی دانست.

در فواصل مختلف و در عرصه های بسیار اهمیت ساماندهی مسکن را با احصاء در قوانین می توانیم به وضوح مشاهده نماییم. از جمله ماده 25 اعلامیه جهانی حقوق بشر و سپس ماده 11 میثاق بین المللی حقوقی ، اقتصادی، اجتماعی ، فرهنگی 1966 که به این حق به جدّ تأکید شده است .

طبیعتاً تمام این موارد نشان میدهد که داشتن مسکن حق بنیادی هر فرد است و دولت ها وظیفه دارند در راستای دسترسی تمام اقشار به این حق سیاست گذاری کنند.در همین چهارچوب است که نظام حقوقی ایران اصل 31 قانون اساسی را به این حق مهم اختصاص داده و در پرتو مواد دیگر قانون اساسی از جمله بند 9 ماده 3 و 29 قانون مارالذکر به اهمیت حق ساماندهی مسکن تاکید بسزایی داشته .

به دنبال این حق اساسی از گذشته تا به امروز قوانین متعددی به تصویب رسیده است که آخرین اراده قانون گذار در این زمینه در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها تبلور یافته. در راستا قانون اخیر التصویب در این نشست به بررسی رویکرد های مختف این قانون و تاثیر آن در جوامع آتی میپردازیم.در ذیل این فراز به تحلیل و بررسی ابعاد هر حوزه می پردازیم.

الف) تحلیل قانون ساماندهی مسکن از منظر صنفی :

در تحلیل این قانون از بُعد صنفی مواردی مورد بررسی قرار می گیرد از جمله دیدگاه افراد نسبت به صنف مشاورین املاک و همچنین دیدگاه جامعه و نشانه گذاری آنها نسبت به اثربخشی قیمت گذاری و گرانی ملک بطور گسترده که بیان می شود ، این فراز نشأت گرفته از فعالیت شغلی این صنف است.

اما باید در نظر داشت مولفه های بسیاری در امر قیمت گذاری و گرانی ملک تاثیر گذار است. اما این قانون شاید بتواند دیدگاه افراد را از سمت صنف مشاورین املاک تغییر دهد چرا که این صنف در اکثر موارد تابع مالکان بوده اند. 

  • از نکات حائز اهمیت این قانون از منظر صنفی می توان بیان کرد
  • به دنبال احصاء این قانون و  تشدید مجازات های قانونی برای صنف مشاورین املاک ازجمله ابطال پروانه کسب؛ که اینچین ضمانت اجرایی در قانون نظام صنفی کمتر دیده شده است. در اکثر اوقات قانون گذار از سیطره چنین ضمانت اجراهایی دوری نموده است.
  • از موضوعات دیگر که بسیار حائز اهمیت است تعدد قوانین و مقررات است که این تعدد، واحدهای صنفی را با مخاطره مواجه می کند.

نهاد قانون گذار هنگامی که می خواهد برای این جامعه صنفی قانون گذاری کند همانطور که تکالیفی برای آنها وضع می کند، شایسته است ضرورت هایی در جهت تسهیل روند اجرایی این صنف هم مورد توجه قرار دهد.

  • از ظرفیت های دیگر این قانون مبحث رتبه بندی است. قابل توجه است که بهترین صنفی که قابلیت رتبه بندی را دارد صنف مشاورین املاک است. این طرح رتبه بندی براساس مولفه ها و پارامترهای شاخص، جهت ارزیابی مشاورین املاک از باب ارائه خدمات رتبه بندی می شوند تا مشتری در انتخاب، نوع خدمات درخواستی خود را با اطلاع دقیق تر انجام دهد.

ب) تحلیل قانون ساماندهی مسکن از منظر اقتصادی :

از سویی به موجب این قانون تغییرات مهمی در احکام مالیاتی ناظر به املاک صورت گرفته از جمله قانونگذار ضمن حفظ معافیت متراژی مالیات بر درآمد املاک(بر خلاف لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم که در دستور کار مجلس قرار داشته و به دنبال حذف معافیت مذکور میباشد!) تخفیفاتی را در خصوص مالیات بر درآمد از جمله برای قراردادهای اجاره بلند مدت،قراردادهایی که مستاجرین آن تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی هستند و قراردادهایی که میزان اجاره بهای آنها کمتر از ارزش اجاره ای منطقه ای باشند در نظر گرفته است.

به علاوه،احکامی در خصوص تکالیف نهادهای دولتی و خصوصی به ارائه اطلاعات املاک و مالکین آن ها ،نحوه تخصیص درآمد های ناشی از مالیات بر خانه های خالی ،ضمانت اجراهای مالیاتی و کیفری عدم انجام تکالیف یا ارائه  اطلاعات خلاف واقع و نحوه ثبت و انعقاد قرارداد در سامانه های دولتی و سکوهای مجازی وضع گردیده اند که در مواردی با احکام مالیاتی موجود هم پوشانی دارد.  

ج) تحلیل قانون ساماندهی مسکن از منظر حقوقی :

ساماندهی مسکن را از دریچه های مختلف میتوان مورد بررسی قرار داد. از لحاظ حقوقی مهمترین جنبه، حق داشتن مسکن است این حق در شمار حقوق بنیادین بشری می باشد. اما؛ از منظر جرم شناختی نیز حق داشتن مسکن بررسی پذیر است. آنگاه که از حق داشتن مسکن سخن رانده می شود، دسترسی به آن دارای دو بعد کمی و کیفی است. اینکه شهروندان به صورت آسان به مسکن شایسته دست یابند.

قانون تازه تصویب شده از دریچه جرم شناختی و حقوق بنیادین بشری قابل تحلیل است. این سوال پیش می آید آیا قانون مذکور واقعاً زمینه های دسترسی به این حق را فراهم می کند؟

صرفا مولفه های مذکور محدود به خرید و فروش نیست ناظر به جنبه های اجتماعی فرهنگی در عرصه تمدن و واقعیت های اجتماعی هم می باشد. مطالعات جرم شناسانه نشان می دهد مساحت کم در مسکن باعث افزایش خشونت های خانگی می شود.

مدیریت زمین و مسکن مبتنی با یک سلسله اصول بنیادین وجود دارد.این اصول شاخص های مناسبی برای بررسی قانون مذکور به شمار می رود.

1-تضمین حق مالکیت افراد؛

2-تضمین حریم خصوصی افراد؛

3-تضمین حق امنیت افراد؛

4-تضمین امنیت حقوقی برای سرمایه گذاران در این عرصه.

-در این قانون بیشتر بر پیشگیری موقعیت مدارانه تاکید شده است که اتفاقاً در عرصه جرم شناسی یک استثنا است. زیرا اصل بر پیشگیری فرد مدارانه است. اگر هدف این است که مشاورین املاک در عرصه میزان اجاره بها نقش نداشته باشد قطعا باید مبنا شاخه های پیشگیری فرد مدارانه از جرم باشد. به طور مثال آموزش رفتار نامه ­های حرفه ای در دستور کار قرار گیرد.

-نکته توجه پذیر دیگر اینکه قانونگذار می توانست از ظرفیت اتاقهای اصناف و اتحادیه ها در پاسخگویی به این تخلفات بیشتر استفاده کند و به یکباره در جهت نشان دادن واکنش به این تخلفات به سوی سازمان تعزیرات حکومتی گام برنمیداشت. در واقع شایسته تر بود که قانون گذار به شیوه های غیر رسمی قضا زدایی هم، جایگاه قانونی می داد، زیرا اتاق اصناف می تواند نهاد ظرفیت دار و تاثیر گذار در این زمینه باشد.

سخن آخر:

از اینکه از سایت ما بازدید کردید سپاسگزاریم. اصناف پلاس، رسانه آموزشی مرکز آموزش و مطالعات حقوقی و اقتصادی اتاق اصناف شهرستان شمیرانات است. همه روزه می توانید با مراجعه به این سایت، از مطالب آموزشی ارائه شده بهره مند شوید.