ورود و ثبت نام

تخلیه عین مستأجره و موارد آن (تغییر شغل از سوی مستأجر)

تخلیه عین مستأجره یکی از مهم ترین مباحث و موضوعاتی است که واحدهای محترم صنفی و صاحبین کسب و کارها با آن در طول فعالیت خود بی تردید مواجه خواهند شد. بنابراین در این گفتار جهت آگاه سازی هرچه بیشتر واحدهای محترم صنفی و مدیران آنها از حقوق و تکالیف خویش، جناب آقای ستارزاده هاشمی، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی در خصوص این موضوع صحبت خواهند کرد. از شما دعوت می نماییم تا انتهای این گفتار همراه ما باشید.

تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی:

در مبحث قبل، وارد بحث تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی شدیم. در باور عموم، این دو مفهوم تنها تحت عنوان حق سرقفلی شناخته می شوند. در حالی که بر اساس قانون روابط مؤجر و مستأجر، این دو حق متفاوت از یکدیگرند. به این مثال جهت روشن شدن مبحث تخلیه توجه فرمایید. فرض کنید قرارداد اجاره ای مربوط به قبل از قانون مصوب سال 1376 باشد. مالک ملک خود را برای مدت مشخصی به مستأجر اجاره داده است. 

با این وصف:

در طول این مدت، مستأجر بر اساس قانون سال 1356 دارای حق کسب و پیشه است. در این صورت، به راحتی نمی توان تخلیه ملک را از مستأجر خواست. حق کسب و پیشه از آثار این قرارداد اجاره است و بر قرارداد طرفین بار می شود.

 

امکان تخلیه ملک صرفاً در مواردی خاص:

اگر مالکی بخواهد تخلیه ملک خود را بخواهد، چه شرایطی باید وجود داشته باشد؟ آیا بعد از پایان مدت قرارداد، هر زمان که مالک اراده کند، تخلیه ملک امکان پذیر است؟ خیر. قانون روابط مؤجر و مستأجر یک سری شرایط را برای تخلیه ملک در این صورت، در نظر گرفته است. صرفاً در همین موارد مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک تجاری اقدام کند. اولین موردی که بدان اشاره خواهیم کرد، بحث تغییر شغل از سوی مستأجر است.

 

تغییر شغل از سوی مستأجر:

در قراردادهای اجاره ای که سابقاً تنظیم می شد، شغلی که مستأجر اجازه فعالیت در آن رسته را داشت قید می شد؛ به عنوان مثال، در اجاره نامه قید می شد که مستأجر حق دارد در رسته شغلی رستوران فعالیت کند. یکی از مواردی که سبب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه می شود، همین تغییر شغل است. به عنوان مثال، مستأجر شغل خود را از رستوران به مشاوره املاک تغییر دهد.

چه مشاغلی به مالک اجازه درخواست تخلیه را می دهد؟

اما آیا هر تغییر شغلی به مالک چنین حقی می دهد؟ خیر. برخی رسته های شغلی همگن یا مشابه هستند. مراجع قضایی برای حمایت از مستأجرین، در این موارد، ادعای تغییر شغل را نمی پذیرند. به عنوان مثال، تغییر رسته فعالیت از رستوران به کله پزی، جگرکی یا فست فودی، عرفاً تغییر شغل محسوب نمی شود. زیرا این رسته ها بسیار شبیه به یکدیگر هستند و کارکرد مشابهی دارند.

توجه داشته باشید که: 

بنابراین، تغییر رسته شغلی در این موارد، به مالک حق تخلیه نمی دهد. عموماً مراجع قضایی این امر را به عنوان تغییر شغل مدنظر قانون روابط مؤجر و مستأجر نمی دانند.

 

از اینکه از سایت ما بازدید کردید سپاسگزاریم. اصناف پلاس، رسانه آموزشی مرکز آموزش و مطالعات حقوقی و اقتصادی اتاق اصناف شهرستان شمیرانات است. همه روزه می توانید با مراجعه به این سایت، از مطالب آموزشی ارائه شده بهره مند شوید.